#77 Cómo administrar tus departamentos
Recibiste tu departamento de inversión, ahora lo único que queda por hacer es echarse a descansar y recibir el arriendo todos los meses. El sueño de los ingresos pasivos se ha hecho realidad.
Cualquiera que tenga al menos una propiedad sabe que ese sueño dista mucho de cómo se dan las cosas. Recibirla es solo el comienzo de un largo periodo en el cual debes conseguir (buenos) arrendatarios, que te paguen todos los meses, preocuparse de la mantención y un sinfín de eventos inesperados y emergencias. Y sí. Tú como dueño tienes que hacerte cargo de una serie de cosas que el arrendatario no ve.
En este post voy a hablar de cómo administrar tus propiedades según tu estilo, tiempo disponible y capacidad de cubrir posibles pérdidas.
Comprar la propiedad
Sin el ánimo de repetir ni equivocarme, les dejo estos posts donde doy algunos consejos al momento de comprar una propiedad:
¿Seguro que arrendar es botar la plata?
¿Buscando depto? Las 3 razones para arrendar
Mis 5 consejos para comprar un departamento
Trata de pensar en la vivienda donde vives como un “alojamiento como servicio”. No necesariamente tienes que comprar. Puedes también arrendar. De hecho, esta última opción es muchas veces más conveniente que la primera.
Recibir la propiedad
Yo me imagino que no sabes mucho de construcción y los múltiples defectos que puede tener una vivienda al momento de comprarla. Desde temas estéticos como una pintura descascarada o una moldura de cielo en mal estado, hasta temas más graves como cableado eléctrico del año de la pera, cañerías de plomo o un techo que se llueve.
Por esta razón, yo te recomiendo contratar a una empresa que revise todos estos puntos por ti. Ellos tienen personal calificado y herramientas afines para que hagan una revisión exhaustiva y te entreguen un reporte detallado del estado de la vivienda.
Por lo general cobran por metro cuadrado con un monto mínimo. También ofrecen diferentes niveles de revisión dependiendo de lo que quieras.
Es clave hacer esto antes de firmar la entrega de la vivienda, porque todavía tienes el sartén por el mango de cara al vendedor. Después de que la propiedad pasa a ser tuya, los temas pasan a ser responsabilidad tuya y tendrás que andar persiguiendo a “post-venta” si es un edificio nuevo o tratar con alguien que ya no está “ni ahí” con lo que te vendió.
Encontrar arrendatario
Tienes dos opciones:
- Hacer todo tú mismo
- Que lo haga una corredora
Hacer todo tú mismo
Si haces todo tú mismo, debes tener cuidado de sacar buenas fotos y videos, que el monto de arriendo esté en línea con propiedades comparables y tener el tiempo disponible para mostrar el lugar. Luego tienes que evaluar y elegir a la persona que va a vivir allí.
Para esta evaluación, le debes pedir una serie de documentos y respaldos a l@s canditat@s que incluye pero no se limita a:
- Identificación oficial. Es decir, copia del carnet.
- Últimas 6 liquidaciones de sueldo. Si no tiene, también puede servir un contrato de trabajo firmado o El sueldo debe ser al menos 3 veces el cánon de arriendo.
- Cartola de 12 meses de la AFP. Así ves su estabilidad como trabajador.
- Informe Platinum de DICOM. Con esto ves si tiene morosidades en el sistema financiero.
- Si pides un aval, que tenga el mismo o mejor perfil que tu arrendatari@.
Una vez elegid@, debes armar un contrato de arriendo (o pedir uno como formato) e ir a firmarlo ante notario.
Recuerda que los arriendos se pagan por adelantado y que también te deben transferir la garantía, cuyo monto estándar es 1 mes de arriendo pero puede llegar a ser el de 2 meses si es una persona de alto riesgo.
Si la persona se muda dentro de un mes, debes cobrar el proporcional que corresponda. Por ejemplo si se muda el 23, te paga (30-22)/30=26,67% del mes más el monto de garantía.
Que lo haga una corredora
Si no quieres hacer todo lo que está en la sección de arriba, puedes contratar a una corredora de propiedades que haga esta parte por ti.
Firmas un contrato con ellos, les pasas las llaves de la casa y se encargan de todo. Pero ojo, no todas las corredoras son iguales. Es mejor averiguar y saber bien cómo trabajan, si son rápidos y “movidos” o si no van a estar ni ahí con tener tu propiedad vacante por mucho tiempo.
La comisión usual por este servicio es el 50% de un mes de arriendo para cada lado. Es decir, dueñ@ y arrendatari@ ponen lo mismo y la corredora se lleva 1 mes de arriendo completo por su gestión.
Cobrar el arriendo
Encontrad@ el arrendatri@, ahora viene la parte divertida: cobrar.
Lo más usual es dar los primeros 5 días del mes para pagar el mes en curso. Es decir, tienes hasta el 5 de mayo para pagar el arriendo de mayo.
También lo más usual es reajustar el cánon de arriendo por IPC, ya sea de manera semestral o anual. Puedes calcular esto tú mismo de manera súper fácil con la Calculadora de IPC del INE. Simplemente pones el periodo que quieres calcular y te entrega el porcentaje de reajuste que corresponde.
Por ejemplo, en la imagen de abajo pueden ver el reajuste de 6 meses entre septiembre 2024 y marzo 2025, que fue de 3,0%. Si tu cánon de arriendo era de 350.000 CLP, hubiese quedado de 360.500 (350.000 x 1,03 = 360.500).
Ahora, esta administración también la pueden hacer ustedes directamente o tenerlas con una corredora. La comisión usual para este servicio ronda entre 7 y 10% dependiendo de cada empresa. Les dejo a ustedes la tarea de encontrar la que mejor te atienda. Si el arriendo es de 350.000 CLP, esta comisión sería de entre 24.500 y 35.000 CLP.
Pagar impuestos y aseo
Este punto es importante y no se te puede ir. Es altamente probable que tu propiedad esté sujeta al impuesto patrimonial sobre las bienes raíces comúnmente conocido como “las contribuciones”.
El monto anual lo calcula el SII y lo informa cada año. Está dividido en 4 cuotas que vencen en abril, junio, septiembre y noviembre. Es mejor no atrasarse porque no hay entidad más brutal para cobrar multas e intereses que el SII.
Si tu propiedad está exenta de pagar contribuciones, probablemente te toque pagar derechos de aseo a tu Municipio. Así que en las mismas fechas, entra a su página, con el rol a mano, para pagar lo que debes.
Realizar mantenciones
Como propietari@, eres responsable de casi todos los arreglos y mantenciones de la vivienda. Más allá del desgaste normal, que las debe cubrir la persona que está viviendo allí, tú debes estar preocupado de todo lo más “grande” y de mediano y largo plazo.
La recomendación clásica es apuntar a tener el 1% del valor de la propiedad para mantenciones más grandes. Por ejemplo, si vale 2.000 UF, deberías tener unos 770.000 CLP para este efecto.
Palabras al cierre
Administrar tu departamento de inversión es todo un desafío y existe un espectro amplio de involucramiento que puedes tener. Desde el “hazlo todo tú mismo” a “lo tercerizo todo y solo recibo mis lukas”.
Reflexiona cuánto tiempo quieres dedicarle. Si quieres tener esto como un nuevo “trabajo” o más bien estás dispuesto a recibir menos pero sin meterle tu tiempo. Lo que sea que decidas, procura meditar y evaluarlo bien. Tira los números a la planilla y ve si está dentro de lo que estimas recibir (o gastar).
